하와이 카운티 저렴 주택 대출은 효과가 없다는 연구 결과가 나왔습니다.

한 회사가 카운티 법규를 조사한 결과, 하와이 카운티의 저렴한 주택 건설에 대한 인센티브가 효과적이지 않은 것으로 나타났습니다.

부동산 자문 회사인 키저 마스턴 어소시에이츠의 수석 담당자인 데이비드 도에제마는 이번 주에 카운티 위원회에 코드 제11장의 효율성을 개략적으로 설명한 보고서를 제출했습니다. 이 조항은 구역 재지정 주택 프로젝트에 일정 수준의 저렴한 주택을 포함하도록 요구하고 있으며, 이 요구 사항을 충족시킬 수 있는 몇 가지 방법을 제시합니다.

도에제마는 판결에 따르면 제11장의 많은 조항이 실제로 의도된 용도에 반하는 방식으로 작용하고 있으며 섬의 많은 구역에 저렴한 주택을 건설하는 것이 실행 불가능하다고 밝혔습니다.

특히, 도에제마는 2005년에 도입된 카운티의 저렴 주택 신용 시스템에 초점을 맞췄습니다. 신용 시스템에 따라 개발업체가 개발에서 최소 저렴 주택 단위 수 이상을 건설하면 다른 개발업체에 판매할 수 있는 저렴 주택 신용을 얻을 수 있으며, 다른 개발업체는 구매한 신용을 사용하여 자체 저렴 주택 요구 사항을 충족할 수 있습니다.

신용 시스템은 카운티에 어려움을 안겨주었는데, 가장 두드러진 것은 2022년의 부패 사건으로, 전 카운티 주택 직원인 앨런 스콧 루도가 자신과 공모자가 소유한 사업체에 신용을 사기적으로 분배하고 이를 이익을 위해 판매한 사건입니다.

루도는 이 사기로 약 180만 달러를 받았고, 2022년 8월 정직한 서비스 송금 사기를 공모한 혐의로 유죄를 인정했습니다.

도에제마가 카운티의 저렴 주택 정책을 개선하기 위해 제안한 것 중 하나는 간단한 것이었습니다. 신용 시스템을 완전히 종식시키는 것입니다.

Doezema는 “우리는 (크레딧이) 지금 당장 저렴한 주택을 장려하는 효과적인 도구라고 보지 않는다”며, 이 시스템이 서류상으로는 효과가 있을 수 있지만, 실제로 유통되는 크레딧이 너무 많아서 개발자들이 저렴한 주택을 짓는 인센티브가 줄어들고 있으며, 개발자들이 실제 저렴한 주택을 계획하는 대신 내는 사실상의 수수료로 기능한다고 말했다.

“그 뒤에는 정말 훌륭한 아이디어가 몇 가지 있습니다. 하지만 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지 보면, 그게 입증되지 않았습니다.” 도에제마가 말했습니다. “지금은 조례의 성공을 방해하고 있습니다.”

개발자들이 Chapter 11 요건을 충족할 수 있는 방법은 여러 가지가 있으며, 일반적으로 주택 단위의 10%~13.5%가 저렴해야 합니다. 하지만 Doezema는 개발자들이 Chapter 11을 충족하는 가장 간단한 수단을 찾고 있기 때문에 초과 크레딧이 가장 자주 사용된다고 말했습니다.

그러나 크레딧이 없더라도 Chapter 11은 주택을 창출하는 데 효과적이지 않다고 Doezema는 말했습니다. 보고서는 다양한 빅 아일랜드 지구의 다양한 주택 유형에 대한 타당성 분석에서 인센티브가 제공되는 일부 지구에서 주택을 짓는 것이 단순히 재정적으로 실행 가능하지 않다는 것을 발견했습니다.

예를 들어, 도에제마는 힐로에 있는 1,700제곱피트 규모의 단독주택은 여러 가지 Chapter 11 인센티브에 따라 짓는 데 드는 비용이 주택의 시장 가치보다 더 많이 든다고 설명했습니다. 푸나와 하마쿠아의 단독주택도 마찬가지로 실행 불가능합니다.

그럼에도 불구하고 Doezema는 Chapter 11이 실제로 프로젝트가 실행 가능한지의 주요 동인은 아니라고 말했습니다. “구조화 방식 때문에 비용에 큰 영향을 미치지 않습니다.” 한편, 그는 개발업체들이 개발이 더 저렴한 섬의 일부 지역에서도 경제의 전반적인 상태가 마진을 상당히 좁혔다고 말했다고 말했습니다.

도에제마는 카운티의 다른 인센티브 프로그램으로는 대부분 개발자에게 저렴한 주택을 생산하는 것이 재정적으로 실행 가능하지 않다고 말했습니다. 그러나 그는 이것이 반드시 Chapter 11의 잘못만은 아니며 무수한 변화하는 경제적 요인과 뗄 수 없이 얽혀 있다고 덧붙였습니다.

Chapter 11을 업데이트하기 위한 다른 권장사항에는 재구역화 프로젝트를 넘어 적용 범위를 확대하고 개발자가 저렴한 주택을 개발하는 대신 카운티에 지불하는 “대체 수수료”를 다시 도입하는 것이 포함되었습니다. Doezema는 초과 크레딧 시스템이 이미 대체 수수료처럼 작동하며 Chapter 11에는 2011년까지 이러한 수수료가 포함되어 있다고 반복했습니다.

위원회 위원들은 도에제마의 보고서를 칭찬했고 카운티의 주택 위기를 해결하기 위해서는 Chapter 11에 대한 중대한 수정이 필요하다는 데 동의했습니다.

“저는 크레딧을 싫어합니다.” 하마쿠아 위원회의 헤더 킴볼 의원이 말했다. “그들이 좋은 의도를 가지고 있다는 건 알지만, 그들은 우리를 구덩이에 빠뜨렸고, 우리가 그 모든 과도한 크레딧을 없애기 전까지는 실제로 Chapter 11을 전혀 사용할 수 없을 것입니다.

“간단히 계산하면 그들을 모두 매수하는 데 6천만 달러가 들겠지만, 그게 전부일 수도 있습니다.”