호놀룰루, 미국에서 주택 매각이 가장 어려운 지역으로 선정

TV 쇼에서는 쉽게 보이지만, 호놀룰루는 주택 재개발 사업자들에게는 힘든 도시입니다. 주택 재개발 사업자들은 원래부터 높은 주택 가격과 기타 관련 비용에 직면해 있었습니다.

호놀룰루 부동산 협회가 토요일에 발표한 월간 보고서에 따르면, 호놀룰루의 주택 중간 가격(매매된 주택의 절반은 더 비싸고 절반은 더 싸게 팔리는 지점)이 6월에 작년 대비 상승했습니다.

HBR 데이터에 따르면, 기존에 소유했던 단독 주택의 중간 가격은 6월에 105만 달러에서 112만 달러로 6.7% 상승했고, 매매는 248에서 258로 4% 증가했습니다. 콘도미니엄 중간 가격은 51만 달러에서 53만 달러로 3.9% 상승했고, 매매는 470에서 355로 24.5% 하락하여 2024년 최대 연간 감소를 기록했습니다.

그렇기 때문에 부동산 데이터 큐레이터인 ATTOM이 발표한 1분기 미국 주택 매매 보고서에 따르면 호놀룰루는 1분기에 분석된 도시권 중 주택 매매율이 가장 낮았고 수익률도 가장 낮은 지역 중 하나였다는 사실은 적극적으로 주택을 매매하는 사람들에게 놀라운 일이 아닙니다.

ATTOM은 플리핑을 “지난 12개월 이내에 거래된 거래 후 분기 내에 발생하는 거래”로 정의합니다. 일반적으로 대중은 플리퍼가 수리되지 않은 부동산을 사서 수리한 후 이익을 위해 판매한다고 생각합니다.

ATTOM은 6월에 전국의 플리핑 비율(전체 주택 매매의 일부)이 2분기 연속 증가했고, 수익은 반등했다고 보고했습니다. ATTOM은 플리핑에 대한 투자 수익이 1년 만에 처음으로 전국적으로 30%에 도달했으며, 플리핑 순수 수익은 2022년 이후 최고치를 기록했다고 보고했습니다.

ATTOM의 CEO인 롭 바버는 성명을 통해 “최근 수치에 따르면 투자자들은 여전히 ​​비용을 뺀 후 상당한 이익을 얻기 위해 오르막길에 직면해 있습니다. 다른 사람들과 마찬가지로 그들은 지난 1년 동안 침체된 주택 시장 붐 속에서도 힘든 시기를 겪고 있습니다. 하지만 이제 우리는 플리핑 산업이 반전되기 시작했다는 것을 보여주는 1년치의 추세를 가지고 있으며, 시장으로 관심이 증가하는 분명한 징후가 보입니다.”라고 말했습니다.

호놀룰루의 경우는 그렇지 않았습니다. 호놀룰루의 1분기 플리핑 비율은 3.7%로 전국의 모든 주택 매매에서 가장 낮은 점유율을 기록했습니다. 호놀룰루 플리핑의 투자 수익률은 1.7%로 두 번째로 낮았습니다.

호놀룰루는 ATTOM의 2023년 1분기 플리핑 보고서에서 금리나 수익률이 가장 낮은 상위 5개 도시에 포함되지 않았습니다.

“저는 최신 플리퍼가 없습니다. 현재 플리핑의 어려움은 주택 가격이 비싸고 제품이 없다는 것입니다.” 하와이 부동산을 매수, 매도 또는 투자하려는 고객과 함께 일하는 RE/MAX Honolulu의 부동산 중개인인 섀넌 세버런스의 말입니다.

플리퍼들은 일반적으로 중간 가치보다 훨씬 낮은 가격의 주택을 사고 싶어합니다. 하지만 HBR은 899,999달러 미만의 단독 주택이 6월에 신규 매물의 19%에 불과하다고 보고했고, 2023년 6월에는 30%였습니다. 매물 97개에서 63개로 35% 감소했습니다.

HBR은 올해 상반기에 단독 주택 가격이 1,050,000달러에서 3.3% 상승하여 1,085,000달러가 되었고, 매매는 1,277건에서 1,362건으로 6.7% 증가했다고 보고했습니다. 같은 기간 동안 콘도 가격은 500,000달러에서 2% 상승하여 510,000달러가 되었고, 매매는 2,372건에서 2,234건으로 5.8% 감소했습니다.

다른 비용도 플리퍼들에게는 문제가 될 수 있습니다.

호놀룰루 부동산 중개사 협회 회장인 프랜 젠드란은 “오아후의 주거 부동산 시장은 올해 상반기에 비교적 안정을 유지했지만, 지난달 콘도 매매가 크게 감소했는데, 이는 보험료 상승 위협이 영향을 미쳤을 수 있다”고 말했습니다.

세버런스는 마지막으로 2016년에서 2019년 사이에 플리핑을 하는 고객과 일했으며, 그때는 이자율과 기타 비용이 훨씬 낮았다고 말했습니다. 그녀는 또한 2009년, 2010년, 2011년에 단기 매매가 증가했을 때 플리핑을 보았다고 말했습니다.

“당시에는 주택이 조금 더 소홀히 다루어졌기 때문에 투자자들이 와서 부동산에 수고를 들여서 돌려놓고 수익을 냈습니다.” 세버런스가 말했다. “지금은 임대를 원하는 투자자들이 있습니다. 부동산을 약간 개선할 수도 있고, 몇 년 후에 더 높은 가치를 위해 부동산을 보유할 장기 계획을 가지고 있습니다.”

호놀룰루 시장에서의 플리핑은 이 주기 동안 더 어려울 수 있지만 여전히 관심을 끌고 있습니다. HGTV는 2025년에 쇼 “Renovation Aloha”의 두 번째 시즌을 다시 가져올 계획이라고 발표했습니다. 이 쇼의 프로모에 따르면 “부부 팀인 카모하이와 트리스틴 칼라마가 하와이 오아후 섬 전역에서 주택 플리핑 프로젝트를 맡습니다. 이곳은 미국에서 가장 제한적이고 어려운 플리핑 장소입니다.”

호놀룰루 스타-애드버타이저는 칼라마스와 연락을 취할 수 없었지만 하와이에서 약 10년 동안 주택을 플리핑한 화이트 샌드 캐피털의 창립자 인다르 랭을 포함하여 다른 활동적인 호놀룰루 플리퍼를 찾았습니다.

빅 아일랜드에서 태어나고 자랐으며 건설업에 종사하는 가족이 있는 랭지는 호놀룰루의 플리핑 비율이 낮고 수익을 얻기가 더 어렵다는 전국 순위에 동의한다고 말했습니다. 하지만 그는 호놀룰루에 새 주택이나 턴키 주택 재고가 부족하여 플리퍼, 특히 강력한 대출 기관, 부동산, 건설 및 공급망을 갖춘 그와 같은 사람들에게 기회가 제공된다고 말했습니다.

랭은 호놀룰루 플리퍼에게 유리한 점은 대부분의 주택 재고가 오래되었다는 점이라고 말했습니다. 하와이 대학교 경제 연구 기구는 6월에 하와이 주택 정보책에서 호놀룰루 카운티의 주택 단위의 중간 연령이 48세라고 보고했습니다. 이는 주 내 4대 카운티 중 가장 높은 중간 연령입니다.

랭지는 플리퍼에게 유리한 또 다른 데이터 포인트는 호놀룰루에 부재 소유자가 비워둔 주택이 있다는 것이라고 말했습니다. UHERO는 주택 보고서에서 호놀룰루의 소유자 거주 주택 재고 점유율이 58.9%로 4대 카운티 중 가장 낮다고 언급했습니다.

Lange는 지난 10년 동안 약 130채의 주택을 매각했으며, 그 중 “돈을 잃거나 손익분기점에 도달한 주택은 단 3채뿐”이라고 추정합니다.

그는 현재 1년에 약 20채의 주택을 뒤집는다고 말했습니다. 일부 주택은 고급 주택이지만 대부분은 중간 가치인 100만 달러 이하입니다. 일부는 경매에서 매수한 부실 은행 소유 부동산으로 인수되었지만, 랭은 다른 주택은 미납 세금이나 지불금으로 인해 부실 상태에 있거나, 수리가 필요한 부동산이나 기타 문제가 있는 소유자에게서 직접 매수한다고 말했습니다.

“저는 불법 거주자 문제가 있는 집을 샀는데, 불법 거주자들을 내쫓을 수 없었어요. 1년이 걸렸고 그 후로 엄청난 쓰레기를 치웠지만, 불법 거주자들을 내쫓을 수 있었어요. 총격과 마약 판매, 땅에서 발견한 바늘 등 나쁜 집이었어요.”라고 그는 말했다. “누가 사고 싶어하겠어요? 평범한 사람은 그런 걸 다루고 싶어하지 않아요. 그래서 저 같은 사람이 필요한 거예요.”

랭은 주택을 충분히 낮은 가격에 매수하면 플리핑이 합리적이라고 말했습니다. 그는 주택 가치의 70%를 목표로 하며, 플리핑에 필요한 예상 비용을 뺀 것입니다. 여기에는 리노베이션 비용 외에도 종종 고금리 대출이 포함됩니다. 그는 또한 특히 허가와 부동산 매매가 느릴 때 유지 비용도 예상해야 합니다.

UHERO는 주택 허가를 처리하는 데 필요한 시간이 주 전체에서 여전히 매우 길다고 지적했습니다. 일반적인 허가 지연은 “평균적인 미국 관할권보다 3배 더 길다.”

허가 지연은 리노베이션을 진행 중인 부동산 사업자에게는 좋지 않습니다.

EXP Realty에서 약 20명의 팀을 거느린 Tony Kawaguchi는 2009년에 호놀룰루에서 플리핑을 시작했다고 말하며, “지금은 훨씬, 훨씬 더 어려워요. 우선, 요금이 더 비싸지만, 허가 부서가 훨씬 더 느리기도 해요. 예전보다 아마 3배는 더 느릴 거예요. 그들이 따라잡기 위해 최선을 다하고 있다는 건 알지만, 제가 마지막으로 들은 바에 따르면, 1,500개의 허가가 뒤처졌고 매달 더 많이 뒤처지고 있어요.”라고 말했습니다.

그러나 UHERO는 느린 허가 절차가 “더 많은 주택을 짓는 데 중요한 장벽”으로 작용한다고 지적했습니다.

랭은 새 주택이 줄어들면서 구매자는 기존 재고 주택에 관심을 가져야 하며, 호놀룰루에서는 이는 때때로 플랜테이션 스타일의 단일벽 구조 주택을 의미한다고 말했습니다.

가와구치는 대부분 구매자, 특히 현재 가격대에서는 이미 리노베이션이 완료된 주택을 선호한다고 말했습니다.

그는 “그들은 스스로 일을 하고 싶어하지 않습니다”라고 말했습니다.

카와구치는 일부 주택이 너무 심하게 파손되어 구매자가 전통적인 대출이나 모기지를 받을 수 없다고 말했습니다. 그는 이자율 환경이 투자자에게 우호적이지 않으며, 인플레이션과 허가 지연으로 인해 리노베이션 비용이 상승할 수 있다고 말했습니다.

가와구치는 부동산 매매를 통해 습득한 기술을 활용해 부동산 고객이 매물을 내놓기 전에 직접 리노베이션하면 더 높은 수익을 얻을 수 있는지 판단하도록 돕고 있다고 말했습니다.

“우리는 벽을 허물고 모든 것을 완전히 뜯어내고 있습니다. 우리는 전기, 배관, 지붕을 다시 하고 있습니다. 이 세 가지만 해도 5만 달러가 들고, 그게 좋은 일이 일어나기 전의 일입니다.”라고 그는 말했습니다. “또한 여러분은 발견할 끔찍한 일들이 있을 것이라고 가정합니다. (리노베이션에) 20만 달러를 예산으로 잡으면, 그냥 25만 달러가 될 것이라고 가정합니다.”

가와구치는 플리핑은 위험을 감수하기 꺼리는 사람이나 하와이 부동산 시장에 익숙하지 않은 사람에게는 적합하지 않다고 말했습니다.

“소셜 미디어에서 많은 사람들이 주택 플리핑을 큰 화제로 삼고 있습니다. 특히 젊은 사람들이 많습니다. 지난 2년 동안, COVID 이후로 많은 사람들이 주택 플리핑 현장에 들어오는 것을 보았고, 그들 대부분은 지금은 떠났습니다. 그들은 지금은 할 수 없습니다.

“소셜 미디어에서 유명했던 몇몇 사람들이 실제로 플리핑으로 돈을 잃었습니다.” 카와구치가 말했습니다. “그들은 그것에 대해 솔직했지만, 그런 다음 빠져나왔습니다. 매우, 매우 까다롭고 위험한 시장이기 때문입니다.”

고위험, 고수익 기후는 어떤 경우에는 플리퍼에게 하룻밤 사이에 사라지는 명성을 안겨주었습니다. 플리퍼가 많은 시장에서 사람들은 때때로 경쟁이 가격을 끌어올릴 수 있거나 이직률이 커뮤니티의 구조를 풀어버릴 수 있다고 두려워합니다. 어떤 사람들은 여전히 ​​많은 변수가 전개되고 있는 화재로 황폐해진 라하이나에서 그런 일이 일어날지 지켜보고 있습니다.

랭은 시장 가격에 매물을 판매하고 있으며, 재고를 시장에 다시 공급한다는 사실에서 만족감을 얻고 있다고 말했습니다.

그는 자신이 매각하는 주택의 75%~80%가 지역 구매자에게 구매된다고 추정합니다.

랭은 또한 각각의 플립이 많은 가족을 부양할 수 있는 일자리를 제공한다고 덧붙였다.

그는 “우리가 집에 30만 달러를 투자하면 그 돈은 우리 지역 사회로 돌아가게 됩니다.”라고 말했습니다.

주택 플리핑 요금

전체 주택 판매의 비율

가장 큰

>> 워너 로빈스, 조지아주: 18.7%

>> 조지아주 메이컨: 17.1%

>> Fayetteville, NC: 15.8%

>> 애틀랜타: 14.7%

>> 테네시주 멤피스: 14.6%

가장 작은

>> 호놀룰루: 3.7%

>> 캘리포니아 주 옥스나드: 5.3%

>> 플로리다주 네이플스: 5.4%

>> 아이오와주, 데모인: 5.5%

>> 시애틀: 5.5%

원천: ATTOM의 2024년 1분기 미국 주택 플리핑 보고서

오아후 홈 세일즈

2023년 같은 달 대비 6월에 판매된 주택 수와 중간 가격 및 백분율 변화:

주택

판매 중간 가격

2024년 6월 258 $1,120,000

2023년 6월 248 $1,050,000

변화 4.0% 6.7%

콘도

판매 중간 가격

2024년 6월 355 $530,000

2023년 6월 470 $510,000

변화 -24.5% 3.9%

출처: Honolulu Board of Realtors