주정부, 카카아코의 어려움 겪는 저가 콘도 프로젝트 인수 노려

카카아코의 저렴한 콘도미니엄 프로젝트는 특별한 부티크 주택으로 마케팅되었지만, 개장한 지 거의 3년이 지나서야 팔리지 않은 주택에 대한 압류라는 엄청난 가능성에 직면해 있습니다.

The Block 803 Waimanu라는 프로젝트에 자금을 지원한 주 정부 기관은 스튜디오 가격이 276,102달러에 불과함에도 불구하고 153개 아파트 단지 중 61개가 팔리지 않아 재정적 어려움을 겪고 있는 상황에서 개발업체에 대한 압류를 고려하고 있습니다.

저렴한 주택에 대한 자금 지원을 돕는 주 기관인 하와이 주택금융개발공사는 MJF 개발공사의 계열사이자 프랑코 몰라가 이끄는 프로젝트 개발자에게 제공된 대출에 대한 손실을 완화하기 위한 노력의 일환으로 The Block의 미판매 재고를 관리할 수 있는 권한을 이사회에 요청했습니다.

목요일에 열린 회의에서 기관 이사회에 제출된 직원 보고서에 따르면 몰라의 회사는 HHFDC에 미판매 주택에 대한 비용을 계속 부담할 수 없다고 통보했습니다. 미판매 주택의 연간 총 비용은 약 50만 달러이며, 여기에는 재산세와 콘도 협회 수수료가 포함됩니다.

보고서는 또한 직원들이 최근 개발업체가 비용을 충당하기 위해 팔리지 않은 10개의 주택을 임대하고 있다는 사실을 발견했다고 밝혔다.

보고서에 따르면, 이러한 유닛을 임대하는 것은 필수 승인 없이 이루어졌으며, 월 24,000달러에 달하는 임대 수입이 대출자에게 지급되어야 했다고 합니다. 보고서는 또한 일부 미판매 유닛이 손상되었지만 대부분은 수리되었다고 언급했습니다.

보고서에 따르면, 개발업체는 980만 달러의 HHFDC 대출에 대한 원금이나 이자 지급을 하지 않아 대출 요건을 위반했습니다. 대출은 9월 30일에 만기가 되고 641,164달러의 이자가 누적되어 총 채무는 거의 1,050만 달러가 되었습니다.

HHFDC는 대출을 1년 더 연장하고 Mola와 제휴한 프로젝트의 판매 중개인을 교체할 것을 제안했지만, 이것이 개발자의 재정 문제를 해결하지 못하거나 기관이 대출금을 전액 갚는 데 도움이 되지 않을 수도 있다고 밝혔습니다.

해당 기관은 직원 보고서에서 팔리지 않은 주택에 대해 압류를 통해 소유권을 취득하거나 압류 대신 소유권을 취득하는 것은 소유 비용과 직원의 추가 업무를 고려할 때 최선의 선택이 아닐 수 있다고 언급했습니다.

“그러나 HHFDC는 이 프로젝트의 모기지 담보권자이며 필요한 경우 모든 권리를 완전히 행사할 준비가 되어 있습니다.”라고 직원 보고서는 밝혔습니다.

월요일에 몰라는 답변을 구할 수 없었습니다.

개발업체는 원래 2013년 와이마누 스트리트 803번지에 고층 콘도를 개발하려고 했습니다. 하지만 몰라의 192개 유닛이 있는 27층 타워 계획은 주로 인접한 임페리얼 플라자 콘도 타워 주민들의 강력한 반대에 부딪혔습니다. 그 이유는 MJF가 해당 지역의 개발 규정이 허용하는 것보다 프로젝트를 더 높고 임페리얼 플라자에 더 가깝게 짓고자 했기 때문입니다.

대안으로 몰라는 다른 주 기관의 “근로자 주택” 규정에 따라 타워의 모든 주택 단위를 중산층 구매자에게 저렴하게 제공하는 방안을 제안했습니다. 이 규정은 높이와 간격 면제를 허용하면서도 정부 자금 지원을 금지합니다.

카카아코의 개발을 규제하는 기관인 하와이 커뮤니티 개발청은 저렴한 타워 계획을 거부했습니다. 그로 인해 몰라는 980만 달러의 HHFDC 대출과 민간 대출 기관의 선순위 대출로 자금을 조달한 대부분 중간 가격대의 유닛으로 구성된 4,000만 달러 규모의 미드라이즈를 추진하게 되었습니다.

2015년에 개발업체는 The Block의 유닛 가격이 384제곱피트의 거주 공간과 주차 공간이 없는 스튜디오의 경우 24만 달러에서, 1,029제곱피트의 거주 공간과 주차 공간 1개를 갖춘 침실 2개 유닛의 경우 54만225달러로 매우 매력적일 것이라고 예상했습니다.

153개 유닛 중 117개는 스튜디오로 계획되었으며, 예상 가격은 24만 달러에서 30만7,200달러 사이입니다.

개발업체가 Novogradac &Co에 의뢰한 한 연구에 따르면 “(The Block) 유닛은 시장에서 호평을 받을 것으로 예상합니다.”

당시 카카아코에서 가장 저렴한 기존 콘도는 럭셔리 타워 프로젝트의 그라운드 제로였으며, Royal Capitol Plaza의 548제곱피트 유닛으로 409,000달러였습니다. 당시 이 지역에서 계획된 콘도 프로젝트에는 400 Keawe St.의 미드라이즈가 포함되었는데, 가격은 대략 390,000달러에서 775,000달러 사이였고, 888 Ala Moana Blvd.의 Vida 타워는 가격이 988,000달러에서 시작해 400만 달러가 넘었습니다.

오아후 전체에서 2015년 기존 소유 콘도의 중간 매매 가격은 36만 달러였습니다. 즉, 절반은 그 이상에 팔렸고 절반은 그 이하에 팔렸습니다. 올해 8월까지 그 수치는 50만 8천 달러입니다.

원래 The Block의 19채를 제외한 나머지 주택은 중산층 가구를 대상으로 예약되었으며, 그런 가구가 감당할 수 있을 만큼 가격이 책정되었습니다.

판매 노력은 2017년에 시작되었으며 Oceanfront Sotheby’s International Realty가 프로젝트의 독점 브로커 역할을 했습니다. 판매 부진으로 인해 공사가 지연된 후, 이 프로젝트는 2021년 말에 완료되었습니다.

2023년 5월, 이 프로젝트의 판매 중개인은 빈센조 몰라가 이끄는 Real Estate Strategies LLC가 되었으며, The Block을 “활기찬 카카아코 중심부에 있는 특별한 부티크 콘도미니엄”과 “고급스러운 느낌이 가미된 저렴한 현대식 산업 콘도”로 마케팅하고 있습니다.

이 프로젝트의 한 가지 단점은 주차입니다. 건물에는 82개의 주차 공간이 있으며, 주로 차량을 수직으로 보관하는 기계식 주차 시스템입니다.

HHFDC에 따르면 팔리지 않은 주택 61채 중 42채는 주차장이 없습니다.

주차장이 없어 팔리지 않은 주택으로는 338제곱피트 규모의 스튜디오가 276,100달러에 매물로 나와 있고, 382제곱피트 규모의 스튜디오는 299,900달러에 매물로 나와 있습니다.

주차 공간 1개가 있는 팔리지 않은 유닛으로는 345,127달러에 매물로 나온 419제곱피트 규모의 스튜디오, 490,000달러에 매물로 나온 533제곱피트 규모의 원룸 유닛, 그리고 650,000달러에 매물로 나온 986제곱피트 규모의 투룸 유닛이 있습니다.

직원 보고서에 따르면 HHFDC는 The Block 주택 소유자들이 이용할 수 있도록 근처 주차장을 임대하는 방안을 모색했지만 실패했습니다.

기관 직원들은 잠재적인 법률 비용, 재산세 및 공동주택 협회 수수료 지불에 최대 50만 달러를 지출하기 위해 이사회의 승인을 요청하고 있습니다.

부채를 상환하기 위한 더 많은 수입을 창출하려는 노력의 일환으로, 해당 기관은 최대 25개의 팔리지 않은 주택을 더 높은 시장 가격으로 매각하기 위해 이사회의 승인을 구하고 있습니다.

“지금 아무런 조치도 취하지 않으면 미판매 주택 판매에서 발생하는 매출 수익이 선순위 대출과 (HHFDC) 대출을 모두 완전히 상환할 만큼 충분하지 않을 것으로 예상됩니다.” 직원 보고서는 이렇게 말했습니다. “개발업체는 보유 비용을 충당하거나 세금 경매 또는 공동주택 압류를 방지하기 위한 계획을 제시하지 않았습니다.”