베를린의 ‘가난하지만 섹시한’ 라벨은 주택 비용 상승을 고려하여 빠르게 변화하고 있습니다.

21년 전, 베를린 장벽이 무너지고 통일의 격변이 일어난 후 독일의 수도가 안정되기 시작했을 때, 클라우스 보베라이트 시장은 이 도시에 “가난하지만 섹시하다”는 라벨을 붙였습니다.

이는 회복 중인 도시의 투박한 매력을 요약한 것입니다. 그곳에서는 저렴하고 어떤 경우에는 무료 주택이 유럽 전역의 예술가, 프리랜서 및 창작자들을 끌어 모았습니다.

베를린의 아무렇지도 않게 멋진 녹청이 남아 있습니다. 맥주병 뚜껑이 흩어져 있는 조약돌 거리, 연기 자욱한 바 사이에 끼어 있는 초라하고 세련된 카페, 소련 시대에 휘갈겨 쓴 낙서 건물과 화려한 19세기 외관이 모두 비슷합니다.

하지만 도시는 빠르게 변화하고 있습니다. 급증하는 인구, 민영화 및 부진한 건설 속도 사이에서 지난 20년 동안 주택 비용이 급등하여 베를린의 “저렴한” 정체성을 강요하고 신규 거주자와 장기 거주자 사이에 괴리를 초래했습니다.

민간 시장 데이터에 따르면 지난 10년 동안 신규 임대 임대료가 3배나 올랐습니다. 대다수의 거주자가 임대하고 있는 도시에서는 정치적 변화의 발판을 마련하는 주택 위기가 발생했습니다.

독일 주택 정책을 연구하는 토론토 대학교 조교수 알렉산더 라이젠비클러(Alexander Reisenbichler)는 “독일 정치에서 주택은 항상 주변적인 문제였지만 이제는 믿을 수 없을 정도로 중심적인 문제가 되었습니다”라고 말했습니다. “이러한 격차는 새로운 사회적, 경제적 단층선을 만들어냈습니다.”

가구의 70%가 주택을 소유하고 있는 캐나다와 달리 독일은 세입자의 나라입니다. OECD에 따르면 유럽에서는 임차인 비율이 55%로 스위스에 이어 두 번째로 높습니다. 베를린에서는 주민의 80%가 임대를 하고 있습니다.

전후 역사의 대부분 동안 독일은 공공 주택 및 임대 규제를 강력히 지지했으며, 이는 지난 20년까지 주택이 강한 이익 동기를 가진 투자자들의 손에 닿지 못하게 했습니다. 이와 대조적으로 캐나다는 주택 금융 시스템과 주택 부문에 대한 규제를 크게 완화하여 국제 투자에 상대적으로 개방적입니다.

이러한 서로 다른 접근 방식에도 불구하고 캐나다와 독일은 현재 심각한 공급 부족과 급격한 비용 상승이라는 동일한 문제에 직면해 있습니다. 높은 이자율, 느린 건설 허가 절차, 값비싼 인건비 및 자재로 인해 양국 개발자 모두에게 부담이 되고 있습니다.

그러나 베를린에서는 주택 가격의 상승폭이 가파르게 나타났습니다. 특히 주택 가격이 있었던 지역을 고려하면 더욱 그렇습니다. 도시의 상황은 주로 독특한 전후 주택 역사의 결과입니다.

1961년부터 1990년 통일까지 독일은 동서로 분단됐다. 양측의 연속 정부가 보조금을 지급하는 주택을 많이 건설했지만 베를린을 가로지르는 콘크리트 벽은 한쪽에서 일어나고 있는 억압을 물리적으로 상기시키는 피할 수 없는 상징으로 도심을 추악하고 반갑지 않게 만들었습니다.

장벽이 무너졌을 때, 분단으로 인한 진정한 경제적 비용이 드러났습니다. 즉, 어려움을 겪고 있는 경제, 높은 실업률, 한때 극심한 부채 부담이 있었습니다. 600억 유로 이상 달성. 당시 경제학자들은 도시의 전망이 더욱 악화될 것을 우려했다. 결과적으로 이미 저렴했던 부동산은 더욱 저렴해졌습니다.

이것은 간과되지 않았습니다. 예술가, 배우, 음악가들은 베를린 장벽 옆에 서 있던 버려진 건물의 엄청나게 저렴한 임대료, 심지어 무료 숙박 시설을 이용하여 베를린으로 모여들었습니다.

1990년대 말과 2000년대 초, 현금이 절실히 필요했던 베를린은 20만 채 이상의 공공 주택을 사모 펀드와 헤지 펀드에 최저 가격으로 매각하면서 상황이 바뀌었습니다. 전체 공공 주택 재고의 3분의 1 이상을 차지하는 이러한 판매는 그 이후로 근시안적인 것으로 간주되었습니다.

2008년 금융 위기 이후 독일 경제가 반등했고, 국제 투자자들은 기회를 감지하고 아직 개척되지 않은 베를린 시장으로 몰려들었습니다. 도시의 인구는 부풀어올라 다음 10년 동안 매년 40,000명의 주민이 증가했습니다.

한편, 도시는 주택 가격을 올리기 시작한 고소득 주민들을 끌어들이면서 기술 허브로 브랜드화되기 시작했습니다. 그러나 주택건설은 늘어나는 수요를 따라가지 못했다. 가격에 대한 우려가 커지기 시작했습니다.

2015년에 연방 정부는 신규 임대차에 대한 임대료 상한선을 정하는 “Mietpreisbremse”(임대료 브레이크)를 통과시켰습니다. 그러나 런던정경대학(London School of Economics)의 2023년 보고서에서 독일경제연구소(German Economic Institute)의 부동산 부문 책임자인 마이클 보이트랜더(Michael Voitgtländer)에 따르면, 이 상한선은 집주인이 규칙을 회피할 수 있는 허점으로 가득 차 있었기 때문에 상대적으로 효과가 없었습니다.

임대료는 계속해서 상승했습니다. 독일 부동산 회사 Immobilien Scout GmbH의 데이터에 따르면 2010년부터 2020년까지 기존 아파트의 경우 평방 미터당 약 5유로에서 15유로로, 새 아파트의 경우 평방 미터당 7유로에서 20유로로 인상되었습니다.

2020년 베를린 상원은 임대료를 기존 수준으로 동결하고 일부를 낮추려고 시도했습니다. 그러나 이는 연방 법원에 의해 뒤집혀 베를린에서 분노를 불러일으켰습니다. 시위대는 거리를 가득 메우며 대규모 부동산 포트폴리오를 보유한 개인 집주인의 관행을 더욱 면밀히 조사할 것을 요구했습니다.

이듬해 실시된 국민투표에서 베를린 주민들은 오랫동안 잃어버린 공공 주택을 대규모 소유주로부터 재구매하는 데 57%의 찬성표를 던졌습니다. (시에서는 법적 문제와 400억 유로의 가격표를 고려하여 이것이 가능한지 여부를 여전히 논의하고 있습니다.)

그리고 주택 수요는 러시아의 우크라이나 침공 이후에만 증가했으며, 수만 명의 우크라이나 난민이 도시로 홍수를 일으키고 저소득 가구를 도시 변두리로 밀어냈습니다.

Berlin Sotheby’s International Realty의 부동산 중개인인 Navid Sani는 “베를린은 여전히 ​​활기차고 다양합니다.”라고 말했습니다. “그러나 값싼 예술가들의 거주지라는 평판은 더 이상 정확하지 않습니다.”

베를린 주택 위기의 영향은 다양하지만 아마도 가장 중요한 것은 정치적 분열의 심화라고 Reisenbichler 교수는 말합니다. 이미 이 도시는 이민자들을 높은 주택 비용의 희생양으로 만든 포퓰리즘 정당에 대한 지지가 증가하는 것을 목격했습니다.

2023년 한 연구에 따르면 임대료가 급격히 증가하고 주민 대다수가 세입자인 도시 지역에서 극우 독일을 위한 대안당에 대한 지지가 증가한 것으로 나타났습니다. 당의 주택 정책은 주거 문제를 완화하기 위해 추방을 요구하는 반이민 입장과 크게 연관되어 있습니다.

Reisenbichler 교수는 “정책 입안자들이 주택 수요에 대응할 수 없다면 인구 내 분노를 불러일으킬 것”이라고 말했습니다. “이것은 포퓰리즘 정치인들의 손에 달려있습니다.”

그리고 시스템은 점점 더 정체되고 있습니다. 캐나다와 마찬가지로 베를린의 제한된 주택 재고와 높은 가격으로 인해 많은 임차인이 집이 너무 크더라도 이전 임대 계약을 포기하는 것을 주저하는 “고정” 효과가 발생했다고 Kristin Wellner는 말했습니다. 베를린 공과대학 부동산 경제학 교수.

“140제곱미터짜리 아파트에 사는 할머니를 생각해 보세요. ‘더 작은 아파트로 이사가도 돈은 더 많이 나올 것 같다’고 생각하는 거죠.”

반면 임대료는 계속 오르고 있다. London School of Economics 보고서의 Mr. Voitgtländer에 따르면 2022년에서 2023년 사이에만 10%가 더 증가했습니다.

“시간이 지나면 베를린이 뮌헨, 파리, 심지어 런던과 같은 다른 대도시를 따라잡을 것 같습니다.”라고 그는 썼습니다.