미국, 소프트웨어 제조업체가 임대료 담합을 조장했다고 비난

법무부는 금요일 부동산 소프트웨어 회사인 RealPage를 상대로 반독점 소송을 제기하며, 회사의 소프트웨어를 이용해 미국 전역에서 임대인이 임대료를 인상하도록 공모했다고 주장했습니다.

노스캐롤라이나, 캘리포니아, 콜로라도, 코네티컷, 미네소타, 오리건, 테네시, 워싱턴이 참여한 이 소송은 RealPage가 수백만 명의 사람들에게 시장 원리를 넘어 임대료를 인상한 가격 조작 공모를 조장했다고 비난합니다. 법무부 관리들은 가격 조작에서 알고리즘의 역할이 사건의 핵심인 최초의 주요 민사 반독점 소송이라고 말했습니다.

“미국인들은 회사가 집주인과 공모해 법을 어길 새로운 방법을 찾았기 때문에 임대료를 더 많이 내야 해서는 안 됩니다.” 메릭 갈랜드 법무장관이 성명을 통해 밝혔습니다.

RealPage 대변인인 Jennifer Bowcock은 회사가 소송에 대해 “강력하게” 방어할 것이며, 회사의 수익 관리 소프트웨어는 “의도적으로 법률을 준수하도록 구축되었다”고 말했습니다.

이 소송은 정부가 기술 오용이라고 주장하는 것을 규제하려는 노력을 확대합니다. 공무원들은 소비자에게 해를 끼치는 독점적 행동이라고 주장하는 Google, Amazon, Meta 및 Apple을 고소했습니다.

RealPage의 소프트웨어인 YieldStar는 기밀 부동산 정보를 수집하며, 정부의 우려의 핵심입니다. 소프트웨어 사용료를 내는 집주인은 그렇지 않으면 기밀인 임대료와 입주율에 대한 정보를 공유합니다. 이 데이터를 기반으로 알고리즘은 집주인이 임차인에게 청구해야 할 금액에 대한 제안을 생성하며, 법적 고소의 주장에 따르면 이 수치는 종종 경쟁 시장에서보다 높습니다.

노스캐롤라이나 중부 지구에 제기된 정부 소송은 또한 RealPage가 집주인이 아파트 가격을 정하는 데 사용하는 소프트웨어 시장을 독점했다고 비난합니다. 약 300만 개의 임대 주택이 있는 부동산은 RealPage의 소프트웨어를 사용하고 있으며, 이 회사는 전국 1,600만 개 이상의 주택에서 기밀 정보에 접근할 수 있다고 고소장에 나와 있습니다.

사모펀드 회사인 토마 브라보가 소유한 RealPage는 임대인에게 소프트웨어를 그렇지 않았을 때보다 3~7% 더 많은 수익을 낼 수 있는 도구로 광고했으며, 소프트웨어가 전국의 대도시 지역에서 사용되고 있다고 말합니다. 정부의 불만은 RealPage 임원진의 의견을 인용한 것으로, 이들은 회사 소프트웨어를 임대인이 가격을 인상하고 경쟁을 피하기 위한 도구로 묘사했습니다.

RealPage의 소프트웨어는 집주인이 “가장 하락 추세이거나 예상치 못한 상황에서도 가격을 인상할 수 있는 모든 기회를 활용”하도록 보장한다고 회사 측은 정부의 불만에 따라 밝혔습니다. 또 다른 사례에서 집주인은 불만에 따라 이 도구를 “고전적인 가격 조작”이라고 불렀습니다.

RealPage는 이전에 불법 공모 혐의를 부인하며, 집주인이 임대료를 책정할 때 소프트웨어의 제안을 받아들일 의무가 없다고 주장했습니다. 주택 단위의 공급 부족과 같은 다른 경제적 요인이 전국적으로 임대료를 끌어올린 원인이라고 회사는 말했습니다.

RealPage는 소프트웨어가 법을 준수한다는 것을 보여주기 위해 “DOJ와 건설적으로 협력한 이력”이 있다고 Bowcock은 말했습니다. 2017년에 RealPage는 경쟁 소프트웨어 공급업체를 인수했는데, 당시 법무부는 이를 면밀히 조사했고 궁극적으로 승인했습니다.

토마 브라보의 대변인은 논평을 거부했습니다.

법무부 반독점국장인 조나단 캔터는 금요일 기자회견에서 정부가 내부 문서를 검토하는 것과 같은 전형적인 조사 도구를 넘어, RealPage가 임대료를 책정하는 데 사용하는 코드를 분석하도록 데이터 과학자들에게 의뢰했다고 밝혔습니다.

그는 “알고리즘과 AI의 현대적 기계는 과거의 연기가 자욱한 방보다 더 효과적일 수 있다”고 말했다.

주택 비용은 11월 대선을 앞두고 정치적 이슈가 되었습니다. 임대료 인상은 비정상적으로 강한 인플레이션의 원동력이었습니다. 부동산 사이트 Zillow의 데이터에 따르면 전국의 연간 임대료 성장률은 2022년 초에 거의 16%로 정점을 찍었습니다.

반독점 문제에 초점을 맞춘 연구 및 옹호 단체인 Open Markets Institute의 법률 책임자인 Sandeep Vaheesan은 “주택 가격은 수년간 높은 성장을 보였습니다.”라고 말했습니다. “임대료 상승을 설명하는 단일 요인은 없지만 RealPage는 과소평가된 기여자라고 생각합니다.”

이번 달 연설에서 민주당 대선 후보인 카말라 해리스 부통령은 가격 설정 소프트웨어를 포함한 대형 임대인 간의 담합을 임대료를 상승시키는 반경쟁적 관행이라고 언급했습니다.

11월, 컬럼비아 특별구의 브라이언 슈왈브 법무장관은 RealPage와 해당 구역의 가장 큰 임대주 14곳을 고소했는데, 이는 공공 기관이 제기한 첫 소송이었습니다. 애리조나 주 법무장관 크리스 메이스는 2월에 RealPage와 9곳의 임대주가 피닉스와 투산 지역의 수십만 명의 임차인을 위해 불법적으로 임대료를 인상하려 공모했다고 비난했습니다.

규제 기관은 경제 전반에 걸쳐 가격에 미치는 알고리즘의 영향을 보다 광범위하게 조사해 왔습니다. 알고리즘은 수요가 많을 때 “서지 가격 책정”을 사용하는 승차 공유 회사와 관리자가 지원자에게 재정 지원을 제공할 금액을 계산하는 대학에서 효과적으로 가격을 설정하는 데 사용됩니다.

RealPage에 대한 소송 외에도, 법무부와 연방거래위원회는 호텔 회사가 알고리즘을 사용하여 객실 요금을 결정함으로써 공모했는지에 대한 민간 소송에도 관심을 보였습니다.

하지만 전문가들은 규제 기관이 이런 사례를 구축하는 데 어려움을 겪을 수 있다고 말했습니다.

“알고리즘 자체가 의사소통의 메커니즘 역할을 할 수 있습니다.” 진보적 정책 연구소의 경쟁 정책 책임자 다이애나 모스가 말했다. “그것은 미국 반독점법 하에서 우리가 비디지털 시대의 과거 사례에서 보았던 모든 형태의 의사소통만큼 접근 가능하고 실행 가능합니다.”

연방거래위원회는 7월에 회사가 고객 데이터를 사용하여 가격을 설정하는 방법에 대한 연구를 시작했습니다. Mastercard, JPMorganChase, 컨설팅 대기업 McKinsey & Co.와 Accenture를 포함한 8개 회사에 관행에 대해 물었습니다.

미국 부검찰총장 리사 모나코는 기자회견에서 알고리즘은 법의 자유가 없는 구역에서는 작동하지 않는다고 말했습니다.

“결국 인간이 그것들을 만듭니다.” 모나코가 말했다. “우리의 법은 항상 기계 뒤에 있는 사람들과 알고리즘 뒤에 있는 회사들에게 적용될 것입니다.”

본 기사는 원래 뉴욕 타임스에 게재되었습니다.

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